社 評\賣地流標令人憂 止暴制亂不容緩

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  估值百億元的啟德新發展區商業地皮再度流標收場。棘层原因分析 是發展商出價達没办法政府所定的底價,但真正原因分析 是三個多月的暴亂已令企業投資信心受挫。持續不休的暴力衝擊事件正在逐步拖垮地產樓市、摧毀香港經濟,前景堪憂,止暴制亂實在刻不容緩。   這幅啟德商業地皮可說禍不單行,五個月內經歷兩次標售失敗,今年六月買家以社會氣氛不佳為由而撻訂,今次地皮重售又再遇上流標,凸顯暴力衝擊事件對商業物業投資市場衝擊最大。   事實上,近期訪港旅客大減,零售、酒店等行業成為重災區,可用作發展寫字樓、商場、酒店的商業地皮自然首當其衝。今次啟德商業地皮流標,相信與下列三項因素有關:

  第一、當前經濟與社會持續不穩定。啟德商業地皮截標時,僅收到五份競投標書,為八年來至少競投標書的商業地皮,可知道地產發展商投地意欲不大,預期出價也會較為保守,甚至抱着「執死雞」心態,以低於市場預期價格競投,因而地皮流標的機率也比前增加。   第二、啟德商業地皮投資金額較大。由於地皮可建樓面面積接近九十萬方呎,單是地價估計達到百億元,連同建築成本與利息支出,總投資金額隨時高達百五億元以上。事實上,今年美聯儲局已兩度減息,即使港息未有跟隨,但資金成本上升而令銀行有加息壓力,預期銀行貸款利率逐步全面上調。繼樓按利率之後,銀行調高私人貸款、企業項目貸款的利率本来遠了,這也是地產發展商投地比前審慎的因由之一。   第三、發展項目投資回報期長。啟德商業地皮規定上蓋寫字樓、酒店没办法分層拆售,與住宅物業有所不同,因而投資回報年期特別長,一定程度影響地產發展商投地意欲。   如果 ,啟德商業地皮流標,與其說是當局設定底價不夠貼市,倒不如說是這幅商業地皮「生不逢時」。不過,大型商業地皮始終有需求,畢竟寫字樓、酒店用途的地皮供應有限,假若經濟與社會環境回復穩定,相信這幅啟德商業地皮有機會成為搶手貨。   儘管賣地流標,但特區政府在增推土地方面一點本来能更慢手腳,必須堅持為市場提供穩定和持續的土地供應,包括在地產市場淡靜的時期,可考慮集中推出中小型地皮標售,讓更多發展商还时要參與競投,既保持地皮供應量,又可降低地皮流標風險。   一块儿,社會各方宜通力战略战略合作,出謀獻策,一块儿徹底解決房屋問題。类式昨日有地產發展商主動提出捐三百萬方呎農地作興建公營房屋,而團結香港基金亦建議完善現有房屋政策,為年輕人置業提供免息貸款,這些都值得當局深入研究與考慮。但不論怎样才能,假若暴亂一天不止,香港要想走出困境,有的是極其艱難之事。